Auf Basis unseres Gesprächs habe ich Ihre Situation analysiert, ein Investitionsmodell berechnet und die nächsten Schritte für Sie aufbereitet.
Erstellt am 07. April 2026Musterberechnung · Phase: 1. BeratungGültig bis 07. Mai 2026
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Allgemeine Informationen
Wer steckt dahinter?
Carestone — der Marktführer für Pflegeimmobilien in Deutschland.
Politische Unsicherheiten, steigende Inflation, Zinsschwankungen: In einem solchen Umfeld haben sich inflationsgeschützte Sachwerte über mehr als 100 Jahre bewährt. Immobilien sind die einzige Anlageklasse, die gleichzeitig Inflationsschutz, steuerliche Vorteile, Beleihungsfähigkeit und Erbbarkeit bietet. Carestone hat diesen Markt für Privatanleger geöffnet.
25+
Jahre Marktführung im Bereich real geteilter Pflegeimmobilien in Deutschland
21.000
geschaffene Wohn- und Pflegeplätze — und weiteres Wachstum
40+
Betreibergesellschaften als langfristige Partner deutschlandweit
Warum Sachwerte in unruhigen Zeiten?
Immobilien in der Geschichte
Über mehr als 100 Jahre hinweg haben Immobilien in Deutschland jeden Wirtschaftseinbruch, jede Inflationswelle und jede politische Krise überstanden — und Eigentümer stets entschädigt. Während Papierwerte an Wert verloren, blieben Sachwerte real. Betongold ist kein Klischee, sondern historisch belegt.
Demographischer Rückenwind
Bis 2040 werden laut Statistischem Bundesamt über 300.000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze benötigt. Der Bedarf wächst unabhängig von Konjunktur und Zinsen. Eine Pflegeimmobilie bedient damit einen der sichersten Wachstumsmärkte der nächsten Jahrzehnte.
Ihre persönlichen Daten
Investment-Überblick
Die wichtigsten Kennzahlen.
Diese drei Zahlen geben Ihnen nach unserem ersten Quick-Check eine erste Orientierung: Wie viele Einheiten lassen sich nach Prüfung der Erstdaten durch Fremdkapital finanzieren, welchen Beitrag leistet das Finanzamt über 10 Jahre zu Ihrem Investment — und welche Versorgungslücke wir bei Ihnen als Thema erkannt haben und bei jeder Investitionsentscheidung im Blick behalten sollten.
Kapitaldienstfähigkeit
1–2 Einheiten
Erste Einschätzung nach Quick-Check. Finale Prüfung durch unsere Bankenpartner nach VSA-Auswertung.
Steuerersparnis 10 Jahre
273.051 €
36,8 % der Gesamtsteuerlast von 742.264 €
Rentenlücke p.m.
3.107 €
Als erkanntes Thema bei jeder Investitionsentscheidung im Blick zu behalten.
Stabile Vermögensstruktur — unabhängig von Marktschwankungen.
30.000 €
Max. einmaliges Eigenkapital
5 %
Renditewunsch auf EK
500 €
Max. monatlicher Aufwand
Ihre Finanzsituation
Einnahmen, Ausgaben und freie Liquidität.
Der Quick-Check zeigt auf Basis Ihrer ersten Eckdaten, wie viele Einheiten sich durch iLeverage-Effekt: Sie kontrollieren mit einem kleinen Eigenkapitaleinsatz ein vielfach größeres Vermögen — bei diesem Portfolio ca. 16×. Die Rendite wird auf dem Gesamtvermögen erwirtschaftet, nicht nur auf dem Eigenkapital. Fremdkapital finanzieren lassen. Der Leverage-Effekt macht genau das möglich: Mit 34.820 € Eigenkapital steuern Sie ein Vermögen von 570.510 € — das ist ein Hebel von ca. 16×. Deshalb ist eine detaillierte Prüfung über unsere Bankenpartner so wichtig: Nur so kann der maximale Hebel für Sie nutzbar gemacht werden.
Einnahmen (pro Monat)
Berufliche Situation
Angestellt
Nettoeinkommen
6.000,00 €
Kindergeld
259,00 €
Mieteinnahmen
2.800,00 €
Unterhalt / Sonstige
0,00 €
Ausgaben (pro Monat)
Kaltmiete
0,00 €
Baufinanzierung
3.000,00 €
Leasing / Kredit
0,00 €
Private Krankenversicherung
0,00 €
Freie Liquidität
1.179,50 €
Das Konzept
Zwei Wege. Eine Entscheidung.
Vermögen aufzubauen ist grundsätzlich auf zwei Wegen möglich: mit bereits versteuertem Geld sparen — oder die Steuer, die Sie ohnehin zahlen müssen, strategisch in einen Sachwert umlenken. Mit einer vollgemanagten Kapitalanlageimmobilie wählen Sie Weg 2: Sie sind Eigentümer, aber kein Vermieter im klassischen Sinne.
Weg 1 · Klassisch
Aus versteuertem Einkommen ansparen
Sparen aus bereits versteuertem Einkommen
Jeder Euro bedeutet Konsumverzicht
Kein Hebeleffekt — linearer Aufbau
Das Finanzamt greift zuerst zu
Weg 2 · Empfohlen
Steuer direkt in Privatvermögen überführen
Einkommensteuer fließt in Sachwert statt ans Finanzamt
Abschreibung und Finanzierungseffekte erzeugen den Hebel
Betreiber trägt den Betrieb — kein Vermieter-Aufwand
Inflationsgeschützter Sachwert im Eigenbestand
Ab Jahr 10: halten oder steuerfrei verkaufen
Die Besonderheit
Vollgemanagte Kapitalanlage — Eigentümer ohne Vermieteraufwand.
Der entscheidende Unterschied zur klassischen Immobilie: Der Betreiber übernimmt das gesamte Objekt als Generalmieter auf Basis eines langfristigen Pachtvertrags — inkl. Außenanlagen, Gemeinschaftsflächen und jeder einzelnen Wohneinheit. Kein Mieterkontakt, kein Leerstand, keine Nebenkostenabrechnung.
Vollgemanagte Kapitalanlageimmobilie mit branchenüblichem Pachtvertrag für das gesamte Objekt
01
Laufzeit 20 Jahre + Verlängerungsoptionen
Langfristige Planbarkeit durch branchenübliche Laufzeiten mit beidseitigen Verlängerungsoptionen.
02
Mietsteigerung bei Inflation
Der Pachtvertrag ist indexiert — steigt die Inflation, steigt die Pacht automatisch mit. Kaufkraftschutz eingebaut.
03
Mietsicherungsklauseln
Im unwahrscheinlichen Fall eines Mietausfalls greift eine vertraglich vereinbarte Absicherung: Bankbürgschaft, Schuldbeitritt einer Konzerngesellschaft oder Abtretung der Pflegekassenzahlungen.
04
Instandhaltung beim Betreiber
Renovierungen und laufende Instandhaltung obliegen vertraglich dem Betreiber — nicht Ihnen als Eigentümer.
Pachtvertrag für das gesamte Objekt incl. Außenanlagen, Gemeinschaftsflächen und jeder einzelnen Wohneinheit
+
Sie erhalten Pachteinnahmen + Steuerersparnis monatlich, pünktlich, ohne Aufwand
→
Vorteile genießen Ohne klassischen Vermieteralltag Betreiber übernimmt Mieterkontakt, Instandhaltung und Verwaltung
Ihre individuelle Berechnung
Ihre Objekte
Zwei Standorte, ein Portfolio.
Die Auswahl der Objekte ist entscheidend für die Performance des Gesamtportfolios. Wir kombinieren zwei komplementäre Ansätze: einen Neubau mit maximalem Steuerhebel und eine etablierte Bestandsimmobilie mit sofortigen Mieteinnahmen.
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Kaufpreis
289.713,75 €
Mietfläche
56,10 m²
Miete p.a.
9.270,84 €
AfA
Doppel-AfA §7b
KfW
KfWG-Q+ · 298
Betreiber
Domus Cura
Doppel-AfA: Degressiv + §7bKfW Klimafreundlicher Neubau Q+20+2×5 J. MietvertragVorbelegungsrechtPatronatserklärung CS
Salzgitter – kreisfreie Großstadt, 105.000 Einwohner, 60 km Hannover. Stadtteil Lichtenberg mit Vollversorgung vor Ort. ÖPNV, Bahnhof 4,3 km, Autobahn 1,5 km.
Betreiber▼
Domus Cura – „Wir gestalten Lebenszeit“. 12 Standorte, über 850 Mitarbeitende. Vollstationäre Pflege, Kurzzeitpflege, Tagespflege und betreutes Wohnen.
12 Standorte DE
Über 850 MA
Hauptsitz Stuttgart
Vollstationär + Tagespflege
Notar▼
EINSFÜNFACHT Rechtsanwälte und Notare Andreas C. Brinkmann Podbielskistr. 158, 30177 Hannover +49 511 909840
Butjadingen an der Nordsee – 20 km Bremerhaven, 60 km Oldenburg. Nationalpark Wattenmeer. Nahversorgung direkt in Burhave.
Betreiber▼
SB Burhave GmbH – Pflege mit Nordsee-Flair. Leitung Hans Schröder. Modern, familiär, regional verwurzelt.
Nordsee-Flair
Regional-Cluster
Individuelle Versorgung
Familiär geprägt
Notar▼
EINSFÜNFACHT Rechtsanwälte und Notare Andreas C. Brinkmann Podbielskistr. 158, 30177 Hannover +49 511 909840
Finanzierungsstruktur
Investition und Gesamtaufwand.
Die Kombination aus Bankdarlehen und iKfW: Kreditanstalt für Wiederaufbau — staatliche Förderbank mit zinsgünstigen Programmen. Hier: KfW 298 für klimafreundlichen Neubau mit Zinsen unter 2,5 % p.a. KfW-Förderung optimiert den Mischzins erheblich. Der iBeleihungsauslauf: Verhältnis zwischen Darlehen und Objektwert. 100 % = Finanzierung komplett ohne Eigenkapital beim Kaufpreis. Die Nebenkosten (ca. 6 %) tragen Sie selbst. 100 %-Beleihungsauslauf bei Burhave bedeutet: Der Kaufpreis wird vollständig finanziert.
Beide Objekte · Investition & Finanzierung
Immobilie
Gesamtaufwand
Eigenkapital
Annuität p.a.
Miete p.a.
Burhave (Butjadingen) · Apt. 030
261.965,15 €
15.988,48 €
14.635,61 €
8.855,16 €
Salzgitter-Lichtenberg · Wohnung 037
308.545,14 €
18.831,40 €
14.952,82 €
9.270,84 €
Summe
570.510,29 €
34.819,88 €
29.595,72 €
18.126,00 €
Zahlungsart: Bank + KfW
Darlehen
Betrag
Zins
Tilgung
Annuität p.a.
Bank
385.690,41 €
4,47 %
1,50 %
23.025,72 €
KfW (Salzgitter)
150.000,00 €
2,40 %
1,98 %
6.570,00 €
Gesamt · Mischzins 3,89 %
535.690,41 €
Mischtilgung: 1,63 %
29.595,72 €
Liquiditätsbetrachtung
Erstes volles Wirtschaftsjahr 2027 — Ihr Geldfluss.
Dieses Investment hat zwei Einnahmequellen: Miete und Steuerersparnis. Und drei Ausgabearten: iAnnuität: Die gleichbleibende jährliche Rate aus Zins und Tilgung. Mit wachsender Tilgung steigt der Cashflow automatisch. Annuität, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Links sehen Sie die Belastung vor Steuer — rechts das Ergebnis nach Steueroptimierung. Der entscheidende Unterschied.
Vor Steuer
Mieteinnahmen p.a.
18.126,00 €
pro Monat
1.510,50 €
Annuität
−29.588,44 €
Verwaltung
−750,00 €
Instandhaltungsrücklage
−199,81 €
Cashflow vor Steuer p.a.
−12.412,25 €
pro Monat
−1.034,35 €
Nach Steuer (mit V+V-Effekt)
Einnahmen p.a.
18.126,00 €
Ausgaben p.a.
−30.538,25 €
Steuerersparnis p.a.
13.424,12 €
pro Monat
1.118,68 €
Cashflow p.a.
1.011,87 €
pro Monat
84,32 €
10-Jahres-Fazit
Was 10 Jahre für Sie leisten.
Nach 10 Jahren zeigt sich das volle Bild: Wer hat das Investment wirklich finanziert — Sie, Ihr Mieter oder das Finanzamt? Die Antwort überrascht die meisten: Ihr eigener Anteil ist mit 8 % überraschend klein.
Kumulierte Steuerersparnis · 10 Jahre · Beide Objekte
273.051 €
36,8 % Ihrer 10-Jahres-Steuerlast
von insgesamt 742.264 € Steuerlast ohne Optimierung
Wer trägt die Investition? · Mieter / Steuer / Eigen
60,36 % Mieter
31,57 % Steuer
8,07 % Eigenanteil
Renditevergleich
Was bringt diese Anlage im Vergleich zu Alternativen?
Die Rendite nach Finanzierung und Steuer beträgt 13,52 % p.a. — nach allen Kosten, nach Einkommensteuer. Zum Vergleich: Was bringen gängige Anlageprodukte nach Abzug der Abgeltungssteuer (26,375 %)?
Rendite p.a. nach Steuern — Vergleich
Anlageform
Rendite brutto p.a.
Steuerlast
Rendite netto p.a.
Visualisierung
Kapitalanlageimmobilie Rendite nach Finanzierung und Steuer
Inflation (Ø) iHistorische Durchschnittsinflation Deutschland ca. 2,4 % p.a. Kapital auf Tagesgeld verliert real an Kaufkraft, wenn die Rendite unter der Inflation liegt.
~ 2,4 %
Kaufkraftverlust
−2,4 %
Verlust
Wichtiger Hinweis
Historische Renditen sind keine Garantie für zukünftige Erträge. Die Rendite der Immobilie basiert auf der vorliegenden Modellrechnung mit den vereinbarten Finanzierungskonditionen. Der Vergleich dient der Einordnung — keine Anlageberatung.
Steuerliche Betrachtung
Wie Ihr Steuervorteil Jahr für Jahr entsteht.
Steuereffekt aus V+V · Jahresübersicht
Jahr
zvE
Ø Steuersatz
V+V Ergebnis
Steuersatz neu
Steuer-Effekt
2027
90.000 €
21,51 %
−41.361 €
12,20 %
13.424 €
2028
90.000 €
21,51 %
−39.619 €
12,76 %
12.925 €
2029
90.000 €
21,51 %
−37.921 €
13,30 %
12.432 €
2030
90.000 €
21,51 %
−25.044 €
16,69 %
8.518 €
2031
90.000 €
21,51 %
−23.987 €
16,93 %
8.183 €
2036
90.000 €
21,51 %
−18.757 €
18,06 %
6.492 €
Kumuliert 10 Jahre
273.051 €
Ihre Flexibilität
Was nach 10 Jahren möglich ist.
Als Eigentümer haben Sie immer volle Verfügungsfreiheit: Ihre Immobilie kann jederzeit verkauft, verschenkt, vererbt oder beliehen werden. Nach Ablauf der iSpekulationsfrist: Nach 10 Jahren Haltezeit können Immobilien komplett steuerfrei veräußert werden (§23 EStG). Erst ab diesem Zeitpunkt ist ein steuerlich optimierter Verkauf sinnvoll möglich. 10-jährigen Spekulationsfrist ist erstmals ein steuerfreier Verkauf möglich — das eröffnet dann die Möglichkeit, eine wirklich sinnvolle Entscheidung über Halten oder Verkaufen zu treffen.
Option A
Weiter halten
Mietverträge laufen bis mindestens 2056. Der Cashflow steigt automatisch, da der Tilgungsanteil wächst und die Annuität konstant bleibt. Das Portfolio kann jederzeit vererbt, verschenkt oder beliehen werden.
Option B
Steuerfrei verkaufen
Nach 10 Jahren vollständig steuerfrei veräußern. Bei 1,0 % Wertsteigerung p.a.: Verkaufswert 591.735 € bei Restdarlehen 425.408 €.
Nächste Schritte
Ihr Weg
Vier Schritte zur Entscheidung.
Diese Seite ist Ihre persönliche Aufbereitung nach unserem ersten Gespräch. Die folgenden Schritte helfen Ihnen, gut vorbereitet in den Folgetermin zu gehen — damit wir dort konkret werden können.
01
Vertrauliche Selbstauskunft (VSA) ausfüllen
Füllen Sie die VSA direkt auf dieser Seite aus — der integrierte Assistent führt Sie Schritt für Schritt. Das fertige PDF können Sie mir dann zurücksenden.
02
Steuerberater-Check
Lassen Sie die Zahlen durch Ihren Steuerberater bestätigen. Alle Unterlagen stehen bereit — AfA-Gutachten, Finanzierungsplan, Steuerprognose.
03
Finanzierungsrahmen mit Banken klären
Ich begleite Sie bei der Vorbereitung. Ziel: Finanzierungsrahmen steht, bevor Objekte final reserviert werden.
Füllen Sie die Selbstauskunft in 7 einfachen Schritten aus. Der Assistent erklärt alle wichtigen Felder und berechnet live Ihre freie Liquidität. Am Ende erhalten Sie die fertige VSA als PDF.
Bitte füllen Sie die Angaben zu Person 1 aus. Mit * markierte Felder sind für die Finanzierungsanalyse besonders wichtig.
i
Warum benötigen wir das? Ihre persönlichen Angaben bilden die Grundlage für die Identifikation im Rahmen der Finanzierungsprüfung und werden streng vertraulich behandelt.
Person 1
Person 2 (optional)
Monatliche Einnahmen
Alle Beträge als monatliche Netto-Werte. Bei Jahressonderzahlungen den Betrag durch 12 teilen.
i
Warum ist das Nettogehalt so wichtig? Es ist die Basis für die Kapitaldienstfähigkeit. Faustregel: ab 1.000 € freier Liquidität = 1 Objekt; je +500 € = +1 weiteres Objekt.
Einnahmen
Einnahme
Person 1
Person 2
€
Hauptbasis Kapitaldienstfähigkeit
€
€
250 € je Kind unter 18 J.
€
€
Erhöht Kapitaldienstfähigkeit
€
€
€
€
€
€
€
Monatliche Ausgaben
Diese Ausgaben reduzieren Ihre freie monatliche Liquidität und damit die Kapitaldienstfähigkeit.
i
Freie Liquidität = Einnahmen minus Ausgaben. Dieser Wert bestimmt, wie viele Objekte für Sie tragbar sind.
Ausgaben
Ausgabe
Person 1
Person 2
€
€
€
Aktuelle Mietbelastung
€
€
€
€
Ohne Immobilienfinanzierung
€
€
Bestehende Immobilienfinanzierung
€
€
€
€
Rechtlich bindende Zahlungen
€
€
€
Einkommen & Vermögen
Das zu versteuernde Einkommen (zvE) ist die Basis für alle Steueroptimierungsberechnungen.
i
Warum ist das zvE so wichtig? Daraus ergibt sich Ihr Durchschnittssteuersatz und Ihr individuelles Optimierungspotenzial.
Zu versteuerndes Einkommen (laut Steuerbescheid)
€
€
Vermögenswerte
€
€
€
€
€
€
Verbindlichkeiten
Alle bestehenden Darlehen und Leasingverpflichtungen — unabhängig davon, ob bereits in den Ausgaben enthalten.
Ratendarlehen
€
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Baufinanzierung
€
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€
€
Zusammenfassung
Prüfen Sie Ihre Angaben. Mit "Zurück" können Sie Korrekturen vornehmen.
Vollständigkeitserklärung
Bitte lesen und bestätigen Sie die Erklärung.
Ich versichere / Wir versichern, dass die Angaben vollständig und wahrheitsgemäß sind. Gerichtliche Mahnverfahren, Kreditkündigungen, Pfändungen, eidesstattliche Versicherungen, Konkurs etc. hat es nicht gegeben. Auskünfte bei der Schufa sowie einer Auskunftei dürfen eingeholt werden. Es wird von der beruflichen Schweigepflicht bzw. vom Bankgeheimnis ausdrücklich entbunden.
